5 Sep 2023

Ринок оренди житла вперше за три роки відчув сезонне пожвавлення і зреагував зростанням цін

В останні дні серпня 2023-го на вулицях великих міст побільшало молоді і підлітків. Наче в мирні, доковідні часи це нагадує про наближення навчального року. Тим часом попит на оренду квартир помітно пожвавився. The Page з’ясовує, як це впливає на ціни.

Чому зростає попит на оренду житла

«Вперше за три роки ринок оренди відчув вплив серпня, який вважається гарячим сезоном через наближення навчального року, — розповідає Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості. — Про ажіотажний попит не йдеться. Проте в містах з навчальними закладами — передусім Києві, Львові, Тернополі, Одесі та інших — помітне зростання зацікавленості в оренді житла з боку майбутніх студентів».

Співрозмовниця The Page згадує, як пандемія, а потім повномасштабне вторгнення перекроїли ринок оренди через те, що абітурієнти та студенти пороз’їжджалися по домівках або виїхали за кордон. Натомість цьогоріч, коли навчальні заклади готуються до навчання офлайн, цей фактор знову спрацював.

«У мене є клієнти, які майже рік були в Німеччині і вирішили повернутись та відновити навчання дітей в Україні. Але в цілому таких клієнтів на ринку приблизно до 20%», — додає Богдан Маковецький, рієлтор з Києва.

Крім вступної кампанії, пожвавлення попиту на оренду, за словами Берещак, також викликає внутрішня міграція й поступове повернення в Україну біженців, певна частка яких їде не у власні домівки, а шукає прихисток в інших регіонах. Таких, відповідно до червневого Звіту про ситуацію з внутрішнім переміщенням Міжнародної організації з міграції (МОМ), налічується близько 353 тис. В цілому внутрішньо переміщених осіб, за даними МОМ в Україні, понад 5 млн.

Ірина Луханіна, незалежна експертка ринку нерухомості, перелічує наступні тенденції, які сприяють підвищенню попиту на оренду житла саме в Києві:

повернення українців з Європи;

переселення з південних регіонів;

збільшення ракетних атак західних областей;

зменшення ракетних атак Києва та області;

бажання поміняти місце проживання клієнтами, які приїхали рік тому;

відкриття нових підприємств і ФОП, внаслідок чого виникає потреба в розміщенні нових співробітників;

бажання переселитися в нові будинки з розвиненою інфраструктурою та наявністю паркінгу (бомбосховища).

В результаті сукупності перелічених факторів, за словами Вікторії Берещак, в порівнянні з весною — початком літа 2023 року попит на оренду зріс у Києві на 30%, Львові — на 25%, Тернополі — на 20%, в Дніпрі, Івано-Франківську, Вінниці, Кропивницькому — від 15 до 35%.

Як зростання попиту вплинуло на вартість оренди квартир

Щоб пересвідчитись у впливі студентів і внутрішніх мігрантів на ринок, The Page співставляє кількість заяв в ВНЗ регіону, чисельність ВПО, що знайшли там прихисток, і вартість оренди (див. таблицю). Й дійсно, саме в містах, які стали магнітами для майбутніх студентів та ВПО, вартість оренди є найвищою в Україні. Виключенням є Харків, де одночасно з великою кількістю ВПО і збереженням статусу одного з головних центрів тяжіння для студентів спостерігається значне скорочення кількості заяв абітурієнтів і невисока вартість оренди.

Ірина Луханіна повідомляє, що ціни на оренду у Києві зросли на 12-15% ще у травні-червні 2023 року. А за словами Вікторії Берещак, від початку року оренда квартир у Києві подорожчала на 15-18%, у Львові та Дніпрі ціни тримаються на рівні з київськими.

Берещак називає наступну актуальну середню вартість оренди в Києві:

однокімнатні: 9-15 тис. грн;

двокімнатні: 12-18 тис. грн;

трикімнатні: 18-26 тис. грн.

Близькі цінові орієнтири є актуальними й для Львова та Дніпра, де, за даними misto.lun.ua, вартість оренди однокімнатної становить 14-16 тис. грн і 6-15 тис. грн відповідно.

Пожвавлення спостерігається й у райцентрах. За словами Богдана Маковецького, в місті Біла Церква Київської області вартість оренди за останній рік зросла на 30%, що пов’язано з напливом переселенців зі сходу, частина яких перевозять бізнеси та персонал.

Які квартири мають попит в орендарів під час війни

«Серед запитів превалюють однокімнатні та трикімнатні квартири, — ділиться спостереженнями Вікторія Берещак. — Перші знімають молоді пари чи самотні люди, які приїжджають на роботу в нове місто. А трикімнатні — родини, які вимушено через війну знову живуть кількома поколіннями, або ж студенти, що ділять витрати на оренду».

За словами Богдана Маковецького, за критерієм кількості кімнат попит у Києві розподіляється наступним чином:

однокімнатні: 60%;

двокімнатні: 30%;

три- і більше кімнатні: 10%.

Співрозмовник The Page пояснює подібні пріоритети тим, що багато чоловіків відправили своїх дружин та дітей за кордон і їм не потрібні великі квартири.

За словами Ірини Луханіної, зараз популярні квартири в нових будинках, на низьких поверхах до 5-7-го, з сучасними меблями, з паркінгом, який можна використовувати як бомбосховище. Такі квартири коштують дорожче в порівнянні зі старим фондом, але їх термін позиціювання на ринку не перевищує тижня. Якщо до війни багато хто хотів видові квартири з великими вікнами, наразі цінується невелика площа скління. Важливим фактором також залишається відсутність стратегічних об'єктів поблизу.

«У старому фонді цінують газові плити, але тут доводиться обирати: газ або паркінг, — продовжує Луханіна. — Три- і більше кімнатні в старому фонді знімають менш охоче, ніж однокімнатні та двокімнатні. Минулого сезону такі квартири орендували на кілька сімей, а зараз клієнти намагаються роз'їхатися. Відповідно вартість оренди трикімнатної може складати 8-10 тис. грн, тоді як однокімнатну на масиві пропонують за 11-13 тис. Більш того, перед опалювальним сезоном може спостерігатися міграція з великих квартир у житло меншої площі, що також впливатиме на попит».

Відносно окремих районів Києва Луханіна наводить наступні цінові орієнтири:

однокімнатна в новому будинку в центрі: $1000-1500 (38-57 тис. грн);

аналогічна або навіть краща квартира на масиві: 12-20 тис. грн;

на Осокорках, Позняках: 11-15 тис. грн.

Прогноз цін на оренду житла до кінця 2023 року

Вірогідно, що в Києві ціни на оренду житла продовжать зростати, і довоєнна ситуація, коли оренда в столиці була найдорожчою в країні, відновиться. «Столиця повертається до звичайного життя і, як наслідок, до сезонності та органічних стрибків цін, — зазначають аналітики порталу нерухомості ЛУН. — Київ — найбільше захищене ППО місто, тому багато людей повернулися сюди або переїхали з інших регіонів. Й з урахуванням відновлення навчання офлайн попит та ціни на оренду продовжуватимуть зростати».

На думку Богдана Маковецького, в кінці серпня та вересні 2023 року попит буде підвищуватись і ціни зростуть ще до 15-20%. «Все залежить виключно від успіхів ЗСУ та роботи ППО, — продовжують аналітики ЛУН. — Чим безпечніше в місті, тим більшим стає попит і вартість оренди. Проте при песимістичному сценарії та блекаутах люди будуть знов дивитися на будинки в селах, де є піч і щонайменше буде тепло».

Потенціал зростання цін не безмежний. Ірина Луханіна попереджає, що з кінця жовтня вартість оренди може знизитися на 5-7% через підвищення витрат на комунальні послуги. Богдан Маковецький погоджується, що ціни почнуть знижуватись у зв’язку з наближенням опалювального сезону, адже цінові пропозиції власників квартир, не готових самотужки сплачувати за опалення, стануть більш адекватними. Тобто, за прогнозами співрозмовника The Page, в кінці листопада — на початку грудня вартість оренди повернеться до рівня липня 2023 року.